Reforma tributária e imóveis: locação e venda

O setor imobiliário recebeu tratamento próprio na Reforma Tributária. A Lei Complementar 214/2025, que regulamentou a Emenda Constitucional 132/2023, criou um regime específico de IBS e CBS para operações com bens imóveis. IBS é o Imposto sobre Bens e Serviços, de competência de estados e municípios; CBS é a Contribuição sobre Bens e Serviços, de competência federal. Regime específico significa conjunto de regras distintas das gerais, desenhado para uma atividade cuja lógica econômica não se acomoda ao modelo padrão de crédito e débito.

Quais operações com imóveis entram no regime

O regime específico alcança as operações imobiliárias em sentido amplo, e não apenas a venda. A abrangência é o primeiro ponto de atenção para empresas que tratavam locação e administração como atividades fora do campo do consumo.

• Venda de imóveis, incluindo as operações de incorporação imobiliária e de parcelamento do solo.
• Locação de bens imóveis, tanto em contratos residenciais quanto não residenciais.
• Cessão onerosa de direitos relativos a bens imóveis.
• Administração de imóveis, atividade típica de administradoras e de gestoras patrimoniais.
• Intermediação imobiliária, que remunera a aproximação entre as partes na venda ou na locação.

Como funcionam os redutores

O regime dos imóveis foi construído com redutores, que são mecanismos de ajuste da base de cálculo antes da aplicação da alíquota. O redutor de ajuste incorpora o custo do terreno e dos insumos da operação, com a finalidade de evitar dupla tributação sobre valores que já foram onerados em etapa anterior. Sem esse ajuste, a tributação incidiria sobre grandezas que não representam valor agregado na operação.

O redutor social é o mecanismo voltado às operações residenciais. Na locação residencial, por exemplo, a norma prevê dedução mensal da base de cálculo. A finalidade declarada do instrumento é reduzir o efeito da tributação sobre moradia. A aplicação concreta depende das regras de cada situação e do estágio da transição, o que recomenda cálculo específico em vez de estimativa por regra geral.

O que muda na locação e na compra e venda

Na locação, o regime específico prevê redução de alíquota da ordem de 70% em relação à alíquota geral do IBS e da CBS. Na compra e venda de imóveis, a Lei Complementar 214/2025 prevê redução de 50%. Esses percentuais são os previstos na norma e operam sobre alíquotas que ainda percorrem o cronograma de transição, de modo que o resultado financeiro de cada operação depende do ano de referência e da configuração concreta do negócio.

A leitura correta desses percentuais é comparativa, não absoluta. Redução de alíquota não equivale a redução de custo total, porque o regime altera simultaneamente a base de cálculo, o direito a crédito e a forma de apuração. A conclusão sobre efeito líquido exige simulação com os números reais do contrato, considerando também os tributos que a operação deixa de recolher no modelo anterior.

O que revisar em contratos de locação vigentes

Contratos antigos de locação podem migrar para o regime específico com alíquota fixa, e essa opção tem uma contrapartida direta: quem migra abre mão da apropriação de créditos. A decisão, portanto, não é uniforme para a carteira. Locador com poucos custos creditáveis tende a avaliar a migração de forma diferente de quem mantém despesas relevantes com manutenção, obras e serviços contratados.

A revisão contratual antecede a decisão fiscal. Contratos de locação empresarial costumam definir se o valor pactuado é líquido ou bruto de tributos, quem suporta acréscimos legais supervenientes e como se opera o reajuste. Cláusula silente sobre tributo novo tende a gerar controvérsia entre locador e locatário no primeiro vencimento afetado, e a discussão sai mais cara do que a revisão preventiva do instrumento.

O efeito sobre holdings patrimoniais e locadoras

Holdings patrimoniais e locadoras constituídas como pessoa jurídica estão entre as estruturas diretamente alcançadas pelo regime, porque sua receita vem exatamente das operações incluídas: locação, cessão onerosa, administração e venda. Estruturas montadas há anos com base em uma equação tributária específica precisam ser reavaliadas à luz do novo regime, o que envolve tanto a apuração quanto obrigações acessórias e emissão de documento fiscal.

A precificação é a terceira frente. Reajuste contratual, política de novos contratos e projeção de retorno de empreendimentos passam a depender de variáveis que antes não integravam o cálculo. A recomendação técnica é simular, por tipo de contrato e por perfil de imóvel, os cenários de permanência e de migração, documentando as premissas adotadas para permitir revisão à medida que a transição avança e novos atos normativos são publicados.