Imóvel financiado pode ser penhorado por dívida de condomínio? O que decidiu o STJ
Em 2025, a Segunda Seção do STJ pacificou a divergência entre as Turmas: o imóvel com alienação fiduciária pode ser penhorado em execução de cotas condominiais, desde que o banco credor fiduciário seja previamente citado.
- A Segunda Seção do STJ admitiu a penhora do imóvel objeto de alienação fiduciária em execução de débitos condominiais do próprio imóvel (REsp 2.100.103/PR, julgado em 12/3/2025).
- O fundamento é a natureza propter rem do crédito condominial, que acompanha o bem independentemente de quem seja o titular.
- A decisão exige a prévia citação do credor fiduciário — normalmente o banco — para que os atos expropriatórios alcancem o imóvel.
- O julgamento, por maioria, encerrou a divergência entre a Terceira Turma, que negava a penhora, e a Quarta Turma, que a admitia.
Grande parte das unidades residenciais no Brasil é adquirida com financiamento garantido por alienação fiduciária. Nesse modelo, o comprador tem a posse e paga as parcelas, mas a propriedade resolúvel do imóvel fica com o banco até a quitação. Quando esse comprador deixa de pagar o condomínio, surge a pergunta que dividiu o STJ por anos: o condomínio pode penhorar o próprio imóvel, ou apenas os direitos do devedor sobre ele?
Qual era a divergência
A Terceira Turma do STJ entendia que, sendo o imóvel de propriedade do credor fiduciário, não poderia ser penhorado em execução de dívida do devedor fiduciante. Restava ao condomínio penhorar os direitos aquisitivos do devedor sobre o contrato, garantia de liquidez muito menor, sobretudo quando o financiamento ainda estava no início. A Quarta Turma, em sentido oposto, admitia a penhora do imóvel com base na natureza propter rem da dívida, desde que o credor fiduciário fosse citado.
A controvérsia foi afetada à Segunda Seção, que reúne as duas Turmas de direito privado. Em 2024, o tribunal realizou audiência pública para ouvir condomínios, instituições financeiras e entidades do setor imobiliário, dada a repercussão econômica do tema para o crédito imobiliário e para a saúde financeira dos condomínios.
O que a Segunda Seção decidiu
No REsp 2.100.103/PR, relatado pelo Ministro Raul Araújo e julgado por maioria em 12 de março de 2025, a Segunda Seção admitiu a penhora do imóvel objeto de alienação fiduciária em ação de cobrança de taxas condominiais. O fundamento central é a natureza propter rem do crédito condominial: a obrigação decorre da própria coisa e a acompanha, alcançando quem detém a titularidade do bem.
A decisão impôs uma condição processual: a prévia citação do credor fiduciário. Sem a integração do banco ao processo, os atos expropriatórios não podem atingir o imóvel. O entendimento foi divulgado na Edição Extraordinária n. 26 do Informativo de Jurisprudência do STJ.
O que muda na prática para o condomínio
- A unidade financiada deixa de ser um obstáculo à efetividade da cobrança, pois o próprio imóvel pode garantir a execução.
- A petição inicial deve identificar a alienação fiduciária na matrícula e requerer a citação do credor fiduciário.
- A certidão de matrícula atualizada passa a ser documento de verificação obrigatória antes do ajuizamento.
- Execuções em curso sobre unidades financiadas devem ser revisadas quanto à citação do banco e ao objeto da penhora.
E para quem financia ou concede crédito
Para o comprador que financia o imóvel, a mensagem é direta: a inadimplência condominial pode levar à perda do bem mesmo antes da quitação do financiamento. Para as instituições financeiras, o acompanhamento da regularidade condominial das unidades dadas em garantia ganha relevância, já que o banco passa a integrar execuções condominiais e o crédito do condomínio incide sobre o bem que garante o seu próprio financiamento.
A aplicação da tese a cada caso depende do estágio da execução, da situação registral e das circunstâncias do contrato de financiamento. A decisão encerra uma incerteza de anos, mas não dispensa a análise técnica de cada unidade antes de definir a estratégia de cobrança.
Perguntas frequentes
- O condomínio pode penhorar apartamento que ainda está sendo pago ao banco?
- Sim. A Segunda Seção do STJ, no REsp 2.100.103/PR, admitiu a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em cobrança de taxas condominiais, por reconhecer a natureza propter rem do crédito. A decisão condiciona os atos expropriatórios à prévia citação do credor fiduciário.
- Por que o banco precisa ser citado?
- Porque, na alienação fiduciária, a propriedade resolúvel do imóvel pertence ao credor fiduciário até a quitação do financiamento. Para que a penhora e a eventual alienação judicial alcancem o bem, o titular da propriedade precisa integrar o processo e ter oportunidade de se manifestar.
- Antes dessa decisão, qual era o entendimento?
- Havia divergência. A Terceira Turma do STJ entendia que o imóvel não poderia ser penhorado por dívida condominial do devedor fiduciante, admitindo apenas a penhora dos direitos aquisitivos. A Quarta Turma admitia a penhora do próprio imóvel. A Segunda Seção pacificou a questão em favor da penhora, com a exigência de citação do credor fiduciário.
- Execuções em curso precisam ser ajustadas?
- Execuções que envolvam unidade financiada devem ser revisadas para verificar se o credor fiduciário foi citado e se a penhora recaiu sobre o imóvel ou apenas sobre os direitos do devedor. A estratégia adequada depende do estágio de cada processo.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui parecer ou recomendação jurídica para casos concretos. Para avaliar a sua situação, fale com o escritório.