Condômino antissocial: multas do Código Civil e o direito de defesa

Barulho constante, agressões a funcionários, ameaças a vizinhos, desrespeito sistemático às regras de uso das áreas comuns. O conflito de convivência é, ao lado da inadimplência, a demanda que mais consome a energia do síndico. Advertências e multas do regimento interno resolvem a maior parte dos casos. Para os que resistem, o Código Civil prevê sanções pecuniárias significativamente mais pesadas.

O que prevê o art. 1.337 do Código Civil

O dispositivo tem dois patamares. O caput trata do condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente seus deveres perante o condomínio: ele pode ser constrangido a pagar multa correspondente a até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. A aplicação depende de deliberação de três quartos dos condôminos restantes.

O parágrafo único trata da situação mais grave: o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais. Nesse caso, a multa pode corresponder ao décuplo do valor atribuído à contribuição, até ulterior deliberação da assembleia. O parágrafo único não repete expressamente o quórum do caput; por segurança, a deliberação costuma observar os mesmos três quartos. A sanção tem caráter coercitivo e pode perdurar enquanto a conduta persistir.

O direito de defesa é obrigatório

No REsp 1.365.279/SP, relatado pelo Ministro Luis Felipe Salomão e publicado em 2015, a Quarta Turma do STJ decidiu que a sanção prevista para o comportamento antissocial reiterado não pode ser aplicada sem que antes seja conferido ao condômino o direito de defesa. O tribunal aplicou às relações condominiais a eficácia horizontal dos direitos fundamentais: mesmo entre particulares, a imposição de penalidade grave exige contraditório.

O efeito prático é decisivo. Multa aprovada em assembleia sem notificação prévia e sem oportunidade de manifestação do condômino é vulnerável a anulação, e o condomínio pode ter de devolver valores e arcar com a sucumbência. A regularidade do procedimento pesa tanto quanto a gravidade da conduta.

Como estruturar o procedimento

• Registro das ocorrências: livro ou sistema com data, hora, descrição objetiva, testemunhas e, quando possível, imagens ou gravações obtidas licitamente.
• Advertência e multas do regimento interno, graduadas e documentadas, demonstrando a reiteração.
• Notificação formal ao condômino com a descrição dos fatos, a indicação da sanção cogitada e prazo razoável para apresentação de defesa.
• Convocação de assembleia com pauta específica, identificando a deliberação sobre a multa do art. 1.337.
• Oportunidade de manifestação do condômino na própria assembleia, se assim desejar.
• Deliberação com o quórum de três quartos dos condôminos restantes, com contagem registrada em ata.

Quando a multa não resolve

Há casos em que nem a multa máxima faz cessar a conduta. O Código Civil não prevê expressamente a exclusão do condômino proprietário, e a doutrina diverge sobre essa possibilidade. Existem decisões judiciais que, diante de situações extremas e de sanções pecuniárias esgotadas, restringiram o uso da unidade pelo condômino nocivo. É medida excepcional, que depende de ação judicial própria, de prova consistente e da demonstração de que os meios menos gravosos foram tentados.

Em qualquer cenário, a qualidade da documentação acumulada desde a primeira ocorrência define as opções disponíveis ao condomínio. Conflitos tratados informalmente por meses chegam à fase decisiva sem prova da reiteração, que é justamente o requisito central do art. 1.337.