Convenção de condomínio: quóruns, assembleia virtual e locação por aplicativo

A convenção de condomínio é a norma interna de maior hierarquia na vida condominial. Ela define como as despesas são rateadas, como o condomínio é administrado, quais sanções podem ser aplicadas e qual a destinação das unidades. Muitas convenções em vigor foram redigidas décadas atrás e não acompanharam três mudanças relevantes: a revisão dos quóruns pela Lei 14.405/2022, a regulamentação das assembleias eletrônicas pela Lei 14.309/2022 e a consolidação de entendimento do STJ sobre locação por plataformas digitais.

Quais quóruns a lei exige

O Código Civil distribui os quóruns conforme o peso da decisão. Os principais para a rotina condominial são:

• Alteração da convenção e mudança da destinação do edifício ou da unidade: dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351).
• Obras voluptuárias: dois terços dos condôminos; obras úteis: maioria dos condôminos (art. 1.341).
• Multa ao condômino que descumpre reiteradamente seus deveres: três quartos dos condôminos restantes (art. 1.337, caput), quórum usualmente observado também para o comportamento antissocial.
• Destituição do síndico: maioria absoluta dos membros da assembleia especialmente convocada (art. 1.349).
• Demais deliberações em segunda convocação: maioria dos votos dos presentes, salvo quórum especial exigido (art. 1.353).

A Lei 14.405/2022 alterou o art. 1.351 para exigir dois terços, e não mais unanimidade, na mudança de destinação. A alteração tornou viável, por exemplo, a conversão de edifícios comerciais esvaziados em uso residencial ou misto, desde que alcançado o quórum qualificado.

Assembleia virtual e sessão permanente

A Lei 14.309/2022 incluiu no Código Civil o art. 1.354-A, que autoriza a convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia de forma eletrônica. Duas condições precisam ser observadas: a convenção não pode vedar esse formato, e os direitos de voz, debate e voto dos condôminos devem ser preservados. A escolha da plataforma, a forma de identificação dos participantes e o registro dos votos precisam constar do edital de convocação.

A mesma lei resolveu um problema antigo dos condomínios: a dificuldade de atingir quóruns qualificados. Pelos novos parágrafos do art. 1.353, quando a deliberação exigir quórum especial não atingido, a assembleia pode, por decisão da maioria dos presentes, converter-se em sessão permanente. É preciso fixar data e hora da sessão seguinte, que não pode ultrapassar 60 dias, convocar os ausentes e lavrar ata parcial. Os votos já registrados permanecem válidos, e a assembleia deve ser concluída em até 90 dias contados de sua abertura.

Locação por aplicativo: o que decidiu o STJ

No REsp 1.819.075/RS, julgado pela Quarta Turma em abril de 2021, o STJ analisou unidade em condomínio de destinação residencial explorada por locação fracionada e de curta duração, com hospedagem de pessoas diferentes por meio de plataforma digital. O tribunal entendeu que essa forma de exploração tem natureza atípica, distinta tanto da locação por temporada da Lei 8.245/1991 quanto da hospedagem hoteleira, e que, havendo destinação residencial na convenção, o condomínio pode impedi-la, com base nos arts. 1.332, III, e 1.336, IV, do Código Civil.

O precedente não significa que toda locação de curta duração seja vedada em qualquer condomínio. A resposta depende da redação da convenção, da forma concreta de uso da unidade e de eventual deliberação específica. Para condomínios que desejam disciplinar o tema — seja para proibir, seja para permitir com regras de cadastro, segurança e uso das áreas comuns —, a via mais segura é a previsão expressa na convenção, aprovada com o quórum de dois terços.

O que revisar na convenção

• Multa e juros por atraso compatíveis com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil.
• Previsão expressa de assembleias eletrônicas e híbridas, com regras de identificação e votação.
• Disciplina da locação de curta duração e do uso das unidades por plataformas digitais.
• Procedimento de aplicação de multas, com etapa de defesa prévia do condômino.
• Critério de rateio e composição do fundo de reserva.
• Regras para contratação de administradora e para delegação de funções do síndico.

Convenção atualizada reduz nulidades de assembleia, fundamenta a cobrança e dá previsibilidade às decisões do síndico. A revisão envolve diagnóstico do texto vigente, redação da proposta, condução da assembleia com o quórum correto e registro da alteração no cartório de registro de imóveis.