Inadimplência no condomínio: o que o síndico pode e não pode fazer para cobrar

A inadimplência é o problema jurídico mais frequente na rotina de qualquer síndico. Diante do caixa pressionado, é comum a tentação de adotar medidas de pressão rápidas: bloquear a tag de acesso à academia, afixar a lista de devedores no elevador, suspender o uso do salão de festas. Essas medidas parecem eficazes, mas transformam o condomínio credor em réu de ação indenizatória. A lei oferece caminhos eficientes que não geram esse risco.

O que a lei autoriza cobrar

O art. 1.336, § 1º, do Código Civil define os encargos do atraso: juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, de 1% ao mês, e multa de até 2% sobre o débito. A correção monetária recompõe o valor da moeda e também é devida. Convenções antigas que ainda preveem multa de 10% ou 20% não se sustentam para as cotas vencidas na vigência do Código Civil de 2002, e cobrar acima do limite legal abre margem para impugnação do débito cobrado.

Descontos por pontualidade também merecem atenção. A forma como o abono é estruturado no orçamento e na convenção influencia a discussão sobre sua validade, e por isso convém revisá-la juridicamente antes de levá-la à assembleia.

O que o condomínio não pode fazer

O STJ fixou que o direito do condômino de usar as partes comuns não está condicionado à quitação das contribuições. No REsp 1.699.022/SP, julgado pela Quarta Turma em 2019, o tribunal considerou inválida a regra de regimento interno que proibia o inadimplente de usar as áreas de lazer, por impor sanção não prevista em lei como meio de coação ao pagamento. A Terceira Turma já havia decidido no mesmo sentido no REsp 1.564.030/MG, em 2016.

• Restringir o acesso a áreas comuns, de lazer ou de circulação em razão da dívida.
• Expor nominalmente o devedor em murais, elevadores, portaria ou grupos de mensagens.
• Interromper serviços essenciais que chegam à unidade, como água ou gás, como forma de pressão.
• Cobrar multa superior a 2% ou encargos não previstos em lei ou na convenção.
• Negar ao inadimplente a informação sobre a composição do próprio débito.

Um roteiro de cobrança que funciona

Cobrança eficiente é processo, não reação. Um fluxo com prazos fixos, aprovado pelo conselho e aplicado igualmente a todas as unidades, reduz a discricionariedade do síndico e produz a documentação necessária para a fase judicial. Uma régua usual tem os seguintes marcos:

• Primeiros dias após o vencimento: lembrete cordial com segunda via do boleto, sem tom de cobrança.
• Cerca de 30 dias: notificação formal com demonstrativo do débito e canal para negociação.
• Entre 60 e 90 dias: notificação extrajudicial pelo advogado, com proposta de acordo e prazo para resposta.
• Acordo celebrado: termo escrito com confissão de dívida, cronograma, cláusula de vencimento antecipado e, se possível, garantia.
• Negociação esgotada: ajuizamento da execução com base no art. 784, X, do CPC, incluindo as cotas que vencerem no curso do processo.

Os prazos exatos dependem do perfil do condomínio e do peso da inadimplência no orçamento. O ponto essencial é que a régua seja uniforme: tratar unidades de forma desigual gera questionamento em assembleia e fragiliza a posição do síndico.

Protesto e cadastro de inadimplentes

Por ser título executivo extrajudicial, o crédito condominial documentado pode, em regra, ser levado a protesto, observadas as normas do tabelionato e da Corregedoria de cada estado. A inscrição em cadastros de proteção ao crédito também é utilizada, exigindo cuidado com a exatidão do valor e com a comunicação prévia ao devedor. São instrumentos legítimos, desde que o débito seja líquido, atualizado corretamente e documentado — erro de valor é a principal origem de condenação do condomínio nesses casos.

A escolha entre protesto, acordo e execução não é padronizada. Depende do valor, do tempo de atraso, do histórico do condômino e da situação do imóvel. O papel da assessoria é estruturar o fluxo de modo que cada decisão seja tomada no momento certo e com a documentação já pronta.