O condomínio ainda precisa ajuizar ação de cobrança?

Não necessariamente. Desde o CPC de 2015, as contribuições condominiais previstas na convenção ou aprovadas em assembleia e documentalmente comprovadas são título executivo extrajudicial (art. 784, X). Com a documentação completa, o condomínio pode propor diretamente a execução, que é um procedimento mais curto que a ação de conhecimento.

Quais documentos são necessários para executar a taxa condominial?

Em regra, a convenção do condomínio, a ata da assembleia que aprovou o orçamento ou a contribuição extraordinária, a comprovação da titularidade ou posse da unidade e o demonstrativo atualizado do débito, com principal, multa e juros discriminados por competência.

Cotas que vencerem durante o processo precisam de nova ação?

Não. O STJ admite a inclusão das parcelas vincendas na execução de título extrajudicial fundada em cotas condominiais, por aplicação subsidiária do art. 323 do CPC, desde que sejam prestações homogêneas, contínuas e da mesma natureza.

O apartamento em que o devedor mora pode ser penhorado?

Sim. A Lei 8.009/1990, no art. 3º, IV, afasta a impenhorabilidade do bem de família na cobrança de contribuições devidas em função do próprio imóvel, e a jurisprudência aplica essa exceção às cotas condominiais. A penhora da unidade é, por isso, um dos caminhos típicos da execução condominial.

Advocacia Condominial15 de setembro de 20267 min de leitura

Cobrança de condomínio em atraso: como funciona a execução direta

Desde o CPC de 2015, a cota condominial documentada é título executivo extrajudicial. O condomínio pode ir direto à execução, sem ação de cobrança prévia — desde que a documentação esteja em ordem.

Principais pontos

O art. 784, X, do CPC tornou título executivo extrajudicial o crédito de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas.
Com o título, o condomínio ajuíza execução diretamente: o devedor é citado para pagar em três dias, sob pena de penhora (CPC, art. 829).
O STJ admite incluir na execução as cotas que vencerem no curso do processo, aplicando subsidiariamente o art. 323 do CPC.
A impenhorabilidade do bem de família não se opõe à cobrança de contribuições devidas em função do próprio imóvel (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV).
O ponto que costuma travar a execução é documental: convenção, ata de aprovação do orçamento e demonstrativo do débito precisam estar completos antes do ajuizamento.

Inadimplência condominial não é problema individual de um condômino: é déficit no caixa de todos os demais, que continuam pagando folha, concessionárias e manutenção. Por isso a lei processual tratou esse crédito de forma diferenciada. Desde a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, a cota condominial deixou de exigir uma ação de conhecimento prévia e passou a poder ser cobrada diretamente por execução.

O que o art. 784, X, do CPC mudou

O art. 784, X, do CPC inclui entre os títulos executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. Antes, sob o CPC de 1973, o condomínio precisava de sentença condenatória para só então executar. Hoje, o título nasce da própria documentação condominial.

Na prática, isso elimina a fase de conhecimento. O devedor é citado para pagar a dívida em três dias (art. 829 do CPC). Não havendo pagamento, o oficial de justiça procede à penhora de bens suficientes. Se o pagamento integral ocorrer nesse prazo, os honorários advocatícios fixados de início são reduzidos pela metade (art. 827, § 1º), o que funciona como incentivo concreto à quitação rápida.

Quais documentos sustentam a execução

A expressão documentalmente comprovadas é a condição que mais derruba execuções condominiais. Uma execução mal instruída abre espaço para embargos do devedor e para a extinção do processo. O conjunto mínimo costuma ser o seguinte:

Convenção do condomínio, que fixa o critério de rateio, a multa e os juros aplicáveis.
Ata da assembleia que aprovou o orçamento anual ou a contribuição extraordinária cobrada, com o valor ou o critério de cálculo.
Comprovação da titularidade ou da posse da unidade pelo executado, normalmente por certidão de matrícula atualizada.
Demonstrativo do débito por competência, separando principal, multa de até 2% e juros de mora de 1% ao mês, ou os juros convencionados (Código Civil, art. 1.336, § 1º).
Comprovação da representação do condomínio: ata de eleição do síndico e, se for o caso, contrato com a administradora.

É possível incluir as cotas que vencerem durante o processo?

Sim. A obrigação condominial é de trato sucessivo, e o STJ reconhece que as parcelas que vencerem no curso da execução podem ser nela incluídas, sem necessidade de nova demanda. O fundamento é o art. 323 do CPC, regra do processo de conhecimento aplicada subsidiariamente à execução por força do art. 771, parágrafo único. Os precedentes da Terceira Turma (REsp 1.759.364/RS) e da Quarta Turma (REsp 1.835.998/RS) exigem que as prestações sejam homogêneas, contínuas e da mesma natureza.

Esse ponto tem efeito direto sobre a eficiência da cobrança. Sem a inclusão das vincendas, o condômino que continua sem pagar obrigaria o condomínio a sucessivas execuções sobre a mesma unidade, multiplicando custo e tempo.

O que pode ser penhorado

A penhora segue a ordem preferencial do art. 835 do CPC, começando por dinheiro. Na execução condominial, contudo, o próprio imóvel gerador da dívida ocupa papel central. A Lei 8.009/1990, que protege o bem de família, excepciona no art. 3º, IV, a cobrança de contribuições devidas em função do imóvel, e a jurisprudência aplica essa exceção às cotas condominiais. A dívida acompanha a unidade por ter natureza propter rem: o adquirente responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345).

Quando a unidade está financiada com alienação fiduciária, a análise é própria. A Segunda Seção do STJ admitiu a penhora do imóvel nessa situação, mas exigiu a prévia citação do credor fiduciário, tema tratado em artigo específico deste blog.

Onde a assessoria faz diferença

A execução é o instrumento; a eficiência está no que vem antes dela. Condomínios que mantêm atas regulares, demonstrativos padronizados por unidade e uma régua de cobrança extrajudicial com prazos definidos chegam ao ajuizamento com o processo praticamente instruído. Os que não mantêm perdem meses reconstruindo documentação, e cada mês de atraso é inadimplência que se soma à dos demais condôminos.

O desfecho de cada cobrança depende do patrimônio do devedor, da situação registral do imóvel e da conduta das partes no processo, e não pode ser antecipado. O que o condomínio controla é a qualidade do título que leva a juízo e a velocidade com que decide agir.

Perguntas frequentes

O condomínio ainda precisa ajuizar ação de cobrança?: Não necessariamente. Desde o CPC de 2015, as contribuições condominiais previstas na convenção ou aprovadas em assembleia e documentalmente comprovadas são título executivo extrajudicial (art. 784, X). Com a documentação completa, o condomínio pode propor diretamente a execução, que é um procedimento mais curto que a ação de conhecimento.
Quais documentos são necessários para executar a taxa condominial?: Em regra, a convenção do condomínio, a ata da assembleia que aprovou o orçamento ou a contribuição extraordinária, a comprovação da titularidade ou posse da unidade e o demonstrativo atualizado do débito, com principal, multa e juros discriminados por competência.
Cotas que vencerem durante o processo precisam de nova ação?: Não. O STJ admite a inclusão das parcelas vincendas na execução de título extrajudicial fundada em cotas condominiais, por aplicação subsidiária do art. 323 do CPC, desde que sejam prestações homogêneas, contínuas e da mesma natureza.
O apartamento em que o devedor mora pode ser penhorado?: Sim. A Lei 8.009/1990, no art. 3º, IV, afasta a impenhorabilidade do bem de família na cobrança de contribuições devidas em função do próprio imóvel, e a jurisprudência aplica essa exceção às cotas condominiais. A penhora da unidade é, por isso, um dos caminhos típicos da execução condominial.

Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui parecer ou recomendação jurídica para casos concretos. Para avaliar a sua situação, fale com o escritório.