Dívida de condomínio: prazo de prescrição e quem responde quando o imóvel muda de dono

Duas perguntas definem a viabilidade de qualquer cobrança condominial antes mesmo de se discutir o valor: a dívida ainda pode ser cobrada, e de quem ela deve ser cobrada. As respostas estão consolidadas em lei e em precedentes do STJ, mas sofreram ajustes recentes que afetam diretamente condomínios, compradores e vendedores de imóveis.

Qual é o prazo de prescrição da taxa condominial

O STJ fixou a tese no Tema Repetitivo 949, julgado pela Segunda Seção no REsp 1.483.930/DF: na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício, vertical ou horizontal, exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação. O fundamento é o art. 206, § 5º, I, do Código Civil, que trata da cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento.

A contagem é individual. Cada cota mensal tem seu próprio vencimento e, portanto, seu próprio prazo. Em uma unidade com oito anos de atraso, as cotas dos três primeiros anos tendem a estar prescritas, enquanto as dos últimos cinco permanecem exigíveis. É por isso que a demora em agir tem custo concreto e mensurável para o condomínio.

O que interrompe a prescrição

A prescrição é interrompida uma única vez, nas hipóteses do art. 202 do Código Civil. Na rotina condominial, as mais relevantes são:

• Despacho do juiz que ordena a citação, na ação de cobrança ou na execução, desde que a citação seja promovida nos prazos da lei processual.
• Ato inequívoco do devedor que importe reconhecimento da dívida, como termo de confissão ou acordo assinado.

Uma notificação extrajudicial simples, sem reconhecimento pelo devedor, não interrompe a prescrição. Por isso acordos de parcelamento devem ser formalizados por escrito, com confissão expressa do débito e discriminação das competências abrangidas.

A dívida acompanha o imóvel

A obrigação condominial é propter rem: vincula-se à coisa, e não apenas à pessoa que a contraiu. O art. 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Perante o condomínio, a venda não extingue a dívida; ela passa a poder ser exigida de quem detém o imóvel, que depois pode buscar regresso contra o vendedor.

E quando o contrato de compra não foi registrado

No Tema Repetitivo 886 (REsp 1.345.331/RS), o STJ havia definido que a responsabilidade pelas despesas condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão do promissário comprador na posse e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Presentes esses dois elementos, afastava-se a legitimidade do promitente vendedor para o período de posse do comprador.

Em 2025, a Segunda Seção revisitou a matéria no REsp 1.910.280, sob relatoria da Ministra Isabel Gallotti. O colegiado reconheceu a legitimidade passiva concorrente de promitente vendedor e promissário comprador pelas cotas posteriores à imissão na posse, quando o contrato não foi registrado, destacando que a obrigação condominial nasce com a titularidade do direito real e não pode ser extinta por ato de vontade das partes. Para o condomínio, isso amplia as opções de polo passivo; para quem vende sem registrar, significa risco que persiste após a entrega das chaves.

Cuidados práticos para cada lado

• Condomínio: manter o cadastro de titulares e ocupantes atualizado e mapear, periodicamente, cotas próximas do prazo quinquenal.
• Comprador: exigir declaração de quitação emitida pelo condomínio e assinada pelo síndico antes de concluir a compra.
• Vendedor: levar o contrato a registro e comunicar formalmente a venda ao condomínio, com prova de recebimento.
• Todos: formalizar acordos por escrito, com confissão de dívida e identificação das competências.

A definição de quem deve figurar na cobrança e de quais parcelas ainda são exigíveis é o primeiro filtro técnico de qualquer carteira de inadimplência. Um levantamento bem feito evita ações contra a parte errada e cobranças de valores já prescritos, que resultam em sucumbência para o condomínio.