Distrato de imóvel na planta: quanto se devolve e o que pode ser retido

Antes de 2018, o desfazimento da compra de imóvel na planta era terreno de insegurança: percentuais de retenção variavam por decisão judicial, e nem incorporador nem adquirente conseguiam prever o desfecho. A Lei 13.786/2018 — conhecida como Lei do Distrato — alterou a Lei de Incorporações e a Lei de Parcelamento do Solo para estabelecer regras objetivas.

O resultado é um conjunto de parâmetros que permite calcular, antes de decidir, quanto custa sair.

Quando o desfazimento parte do adquirente

O art. 67-A da Lei 4.591/1964 trata do desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente. Nessa hipótese, ele faz jus à restituição das quantias pagas diretamente ao incorporador, atualizadas pelo índice contratual de correção, deduzidas cumulativamente a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, limitada a 25% da quantia paga.

O § 1º esclarece que, para exigir a pena convencional, não é necessário alegar prejuízo. E o § 2º acrescenta, em função do período em que a unidade esteve disponibilizada, a responsabilidade do adquirente por impostos reais incidentes sobre o imóvel, cotas de condomínio e contribuições a associações de moradores, valor correspondente à fruição equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato pro rata die, e demais encargos previstos.

Esses débitos podem ser pagos por compensação com a quantia a restituir (§ 3º), e os descontos e retenções, após o desfazimento, limitam-se aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo quanto à fruição (§ 4º).

O efeito do patrimônio de afetação

O § 5º do art. 67-A traz a regra que mais impacta o fluxo de caixa de ambos os lados: quando a incorporação está submetida ao regime do patrimônio de afetação, o incorporador restitui os valores pagos, deduzidos os itens acima e atualizados, no prazo máximo de trinta dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente.

A lógica é a proteção do empreendimento: os recursos afetados permanecem vinculados à obra até sua conclusão. Para o adquirente, significa que a devolução pode não ser imediata; para o incorporador, que o distrato não desestabiliza o caixa da incorporação em andamento.

Quando o atraso é do incorporador

A lei também disciplinou o lado oposto. O art. 43-A estabelece que a entrega do imóvel em até 180 dias corridos da data contratualmente estipulada para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuada de forma clara e destacada, não dá causa à resolução do contrato pelo adquirente nem enseja penalidade ao incorporador. É o chamado prazo de tolerância, que agora depende de previsão contratual destacada para valer.

Ultrapassado esse prazo, e desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, o § 1º permite que ele promova a resolução do contrato, com devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até sessenta dias corridos contados da resolução, corrigidos na forma da lei.

Se a entrega se estende além do prazo e o adquirente opta por manter o contrato, é devida, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido conforme o índice contratual. A lei veda expressamente a cumulação dessa multa moratória com a multa por inexecução total da obrigação.

O que revisar no contrato antes de assinar

Como boa parte dos efeitos depende do que está escrito, a revisão prévia vale mais do que a discussão posterior:

• Regime da incorporação: há patrimônio de afetação registrado? O prazo de restituição muda substancialmente conforme a resposta.
• Percentual da pena convencional efetivamente pactuado, observado o teto legal, e clareza sobre a base de cálculo.
• Tratamento da comissão de corretagem: a quem foi paga, se destacada no contrato e como é deduzida no desfazimento.
• Prazo de tolerância para entrega e definição objetiva do marco de entrega — habite-se, vistoria ou imissão na posse.
• Índice de correção aplicável aos valores a restituir e periodicidade de atualização.
• Quadro-resumo do contrato, com os valores e percentuais destacados, exigência que a própria Lei 13.786/2018 introduziu.
• No caso de lotes, o regime específico do art. 32-A da Lei 6.766/1979, com parâmetros distintos de dedução.

Para o incorporador, a mesma lista funciona como roteiro de conformidade: contratos que não destacam esses elementos tendem a ser questionados, e o questionamento costuma recair justamente sobre as retenções que a lei autorizaria se estivessem claras desde o início.